Une option rapide et efficace pour aider à atténuer la crise du logement abordable se cache à la vue de tous. Et si nous faisons les bons choix, les mesures que nous prenons pourraient aider Ottawa à maîtriser ses émissions de gaz à effet de serre.
Alors que tous les ordres de gouvernement s’efforcent de faire apparaître plus rapidement un plus grand nombre d’unités d’habitation, le principal débat porte sur la question de savoir où construire ensuite. Mais qu’en est-il de toutes les pièces vides des bâtiments, des terrains sous-utilisés et des espaces urbains qui existent déjà et qui attendent d’être occupés ?
Les chiffres en faveur d’une stratégie en matière de logements abordables sont éloquents.
- Selon le Centre canadien d’analyse économique, l’Ontario compte quatre millions de chambres à coucher vides. Si seulement 2,5 % d’entre elles pouvaient être occupées par des locataires, elles pourraient abriter 100 000 personnes.
- 20 000 nouvelles unités d’habitation potentielles, dont 3 000 à Ottawa, qui pourraient être disponibles si les édifices à bureaux excédentaires étaient créés en appartements, d’après une analyse réalisée en avril 2023 par l’Institut urbain du Canada.
- Le Plan officiel d’Ottawa reconnaît que quelque 80 000 nouvelles unités d’habitation – soit un peu plus de la moitié des besoins prévus de la ville – devraient provenir de la densification. Et il y a tellement d’espaces sous-utilisés dans les quartiers existants, près des nouvelles stations de transport collectif, dans les stationnements et sur les terrains publics.
Plus rapide, moins cher, moins de carbone
La stratégie « Remplir d’abord » n’élimine pas tous les besoins en matière de développement de nouvelles habitations. Mais en remplissant les bâtiments sous-utilisés, il est possible de mettre plus de maisons sur le marché, plus rapidement et à moindre coût, grâce aux logements en colocation, aux appartements secondaires et aux conversions en duplex. Face à la pénurie de travailleurs qualifiés, aux contraintes de la chaîne d’approvisionnement et à l’inflation, les solutions d’habitation qui nécessitent moins de travail et moins de matériaux peuvent fournir un soulagement bienvenu à court terme.
Les unités sont situées sur des terrains déjà viabilisés, où l’infrastructure est en place. Le coût public par nouvelle maison est donc bien moindre, ce qui se traduit par des loyers moins élevés pour les personnes qui en ont désespérément besoin.
De plus, les bâtiments sont déjà chauffés. Ils réduisent donc les émissions de gaz à effet de serre par rapport aux constructions neuves, tout en évitant les émissions nécessaires à la fabrication de nouveaux matériaux de construction.
Il est important de noter qu’un logement accessoire peut aussi générer des revenus supplémentaires au titre d’aide au prêt hypothécaire, ce qui permet à certains propriétaires de rester plus longtemps dans leur maison ou d’assurer la cohabitation entre les générations plus âgées et plus jeunes. FACO et la ville d’Ottawa étudient comment les revenus des logements accessoires pourraient aider à financer des travaux de rénovation visant à réduire la consommation d’énergie et les émissions de carbone, à améliorer l’isolation des bâtiments et à les équiper de thermopompes.
Même si l’accessibilité financière est le premier motif de rénovation d’une maison, le fait de rénover pour réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre fait apparaître de nouveaux financements et de nouveaux volets de financement de la part de la ville d’Ottawa et du gouvernement fédéral. De plus, une maison plus économe en énergie est moins chère à y vivre, ce qui met fin à l’époque où chacun devait choisir entre se nourrir et se chauffer ou se climatiser.
Densité du « milieu manquant »
L’expression « Missing middle » (milieu manquant) désigne les options de logement, telles que les unités d’habitation accessoires, les annexes résidentielles et les nouveaux immeubles d’appartements qui sont plus denses qu’un pâté de maisons unifamiliales, mais moins concentrés qu’un immeuble d’habitation de grande hauteur. L’emplacement de ces unités à proximité des transports collectifs, des magasins, des services et des lieux de loisirs peut réduire de moitié la conduite automobile, les dépenses de transport et les émissions de gaz à effet de serre dues au transport, tout en apportant une foule d’avantages à la communauté.
La concentration de la population dans des quartiers plus denses et plus accessibles à pied, avec un meilleur accès aux emplois, aux services et aux loisirs, facilite également le fonctionnement d’un système de transport collectif efficace et fiable, tout en contribuant à attirer de nouveaux talents à Ottawa.
Les conversions de bureaux sont un outil de plus dans la boîte à outils du logement abordable. Elles présentent d’importants défis pratiques et financiers, mais peuvent constituer une part importante de l’effort de revitalisation du centre-ville, en apportant une nouvelle énergie, un nouveau dynamisme et une nouvelle activité économique à une partie de la ville qui est restée bien trop calme depuis la pandémie.
Première chose à considérer
Lorsque vous ne pouvez pas vous assurer de l’endroit où vous vivrez le mois prochain ni de la manière dont vous paierez votre loyer à l’échéance, peu de choses comptent. Personne ne devrait se trouver dans cette situation. De plus, cela signifie que nous n’obtiendrons pas l’élan public dont nous avons besoin pour atteindre nos objectifs en matière de climat, alors que tant de nos amis et de notre famille, de nos voisins et de nos collègues de travail ont des difficultés à trouver un logement abordable.
Ce ne sont pas toutes les tours de bureaux qui peuvent être facilement converties en logements. Tous les propriétaires ne désirent pas accueillir un locataire ou construire une petite maison dans leur cour arrière. Mais en rendant ces options plus facilement disponibles, nous pouvons placer la stratégie « Remplir d’abord » en tête de notre programmation prévue pour la fourniture de logements abordables, et au centre de notre plan de réduction des émissions.
Si nous y parvenons, nous pourrions découvrir que l’une des meilleures façons de relever deux défis importants et complexes est de les résoudre tous les deux en même temps.